最近所有报道都在讲一件事：房价跌了，五连跌，布里斯班八月也跌了 1%。这个事实没有争议，我前两篇也写过。今天想说的是一个我在数据里看到、但还没见到有人把它连起来讲的东西：这轮下跌不会带来更多的房子，它正在让房子变得更少。而房子变少这件事，会在 2027 到 2028 年，也就是大家预期开始降息的时候，正面撞上来。
先讲我的推理链条，每一环都有数据。
第一环，审批和开工已经脱钩了。ABS 七月的数据，全国住宅审批 17,687 套，同比还涨了 9%，看着不差。但三月季度的开工量比上一个季度掉了 11.2%，只有 48,012 套，其中公寓这类高密度项目的开工一个季度就跌了 20.7%。审批是开发商拿到了许可，开工是真的把钱砸下去。许可越来越多，动工越来越少，中间卡住的那一截，就是算不过账的项目。昆州更直接，七月审批跌了 13.9%，是全国跌得最狠的州。
第二环，为什么算不过账。全国住房供应委员会八月的报告写得很清楚：六月季度建房成本又涨了 2%，比疫情前已经高出 51%，这一轮涨的是燃料和石化类材料，就是中东那场冲突传导过来的。成本在往上走，售价在往下走，全国房价比三月高点低了 3.6%。一个项目的可行性就是这两条线中间的那块，两头一挤，很多本来能做的项目就做不了了。委员会自己也承认，利率上升带来的市场情绪转弱，可能让一部分项目推迟。这句官话翻译过来就是：房价跌得越多，开发商停的项目越多。
第三环，需求没有跟着退。昆州到去年底一年净增 92,200 人，其中州际净流入 16,528，海外净流入 54,604。按 2021 年人口普查昆州每户 2.5 人粗算，光是消化新增人口，一年就要将近 37,000 套房子。昆州三月季度的竣工量是 8,944 套，我按四个季度粗略年化，大概 35,800 套。也就是说，现在盖出来的房子刚刚够新来的人住，没有任何余量去补拆掉的旧房、去缓解 1.9% 的空置率、去把五年涨了 39% 的租金压下来。这还是开工量没掉下来之前的竣工数字，今年三月开始掉的那一截开工，要到 2027 到 2028 年才体现在竣工上。
第四环，也是我觉得最关键、但最少人讲的一环：昆州的建筑工人在 2027 到 2028 年会被奥运会抽走一批。Construction Skills Queensland 三月的报告，昆州建筑劳动力缺口在 2027 到 2028 年达到峰值 35,000 人，那一年劳动力需求跳升 17%，整个建筑管道的年支出在那一年顶到 750 亿。Master Builders 的 Paul Bidwell 说得很直白：奥运项目有硬性截止日期，不能挪，那总要有东西让路。能让路的是什么？是没有截止日期的住宅项目。
把这四环串起来，就是我的判断：2026 年的下跌把一批本该现在动工的房子推迟了，2027 到 2028 年本该补上来的产能又被奥运工程占了，而人还在以每年九万多的速度往昆州来。三大行现在都预测 2027 年开始降息，降息把买家重新放回市场的时候，他们面对的会是一个比现在更少房子的市场。这不是我希望发生的事，但数据指向的就是这里。
那在这个判断之下，我给客户的操作建议和普通"抄底"思路是不一样的。
买现房的，我会挑的不是最便宜的区，是新供给进不来的区。中环建成区、没有大片空地、只能靠零星拆建的地方，这些地方的现房价格跌，但没有人能在那里以更低的成本盖出新房，成本 51% 的涨幅等于给这些房子垫了一个地板。反过来，外环大片新地释放的区，供给可以随时打开，跌起来没有替代成本托底，现在便宜不等于以后稀缺。
买新房和楼花的，我的筛选标准从"哪个便宜"变成了"哪个已经开工"。审批到开工之间的断层就是现在最大的风险，一个还没动工的项目，开发商在成本上涨、售价下跌的时候有一百个理由推迟，而 sunset clause 到期之后你拿回的只是定金，不是那两年的市场。已经封顶或者已经在做结构的项目，它的成本基础是一两年前锁定的，比今天重新起一个项目的成本便宜一大截，这才是这个市场里真正的便宜货，比挂牌价低几个点的现房便宜得多。另外看清楚建商是谁，昆州上一个财年有 563 家建筑公司进入外部管理，虽然比前一年略降，但全国范围内被法院强制清算的比例涨了 22%，也就是说现在倒下的都是被债主推倒的，不是主动重组的。签 house and land 的，建筑合同必须是固定价格，然后查一下这家建商的 QBCC 牌照和过去两年的交付记录。
手里已经有房、尤其是位置好的现房的，我的建议是这一轮不要因为跌价卖。你卖掉的是一个替代成本已经高于市价的资产，接手的人在两年后会用更低的利率、面对更少的供给来持有它。
最后说一下我这个判断怎么验证。如果我是对的，明年上半年会先看到两件事：昆州住宅审批的同比转负，以及布里斯班租金涨幅重新加速。如果这两件事都没发生，说明成本压力比我想的缓解得快，或者奥运工程的挤出效应被政府对冲掉了，那我会修正判断。在那之前，我把这半年当成一个有截止日期的窗口来看，而不是一个不知道要跌多久的下行周期。
