澳洲房产新政下，买房投资该怎么决策

这一年多，政策到底变了什么

过去一年半的政策，几乎每一条都在把钱往新房推，把投资客从二手房里往外赶。最重的一刀是今年5月12日预算夜宣布的负扣税和资本利得税改革，6月底已经正式立法，2027年7月1日起执行。

把这段时间真正落地的政策按时间倒着排一遍，脉络就很清楚：

另外别忘了，昆州对外国买家的附加印花税仍是8%，这笔账在任何投资测算里都要单独算进去。

新房的税收红利，只属于第一手

这次改革大家都在讲「负扣税没了，只能买新房」，但我觉得真正该盯的是预算文件里的一句定义：新房必须是没有被卖过的房子，开发商自己持有、空置不超过12个月的除外。后续购买者，既拿不到负扣税，也拿不到50%的资本利得折扣。

换句话说，这笔税收优惠是跟人走的，不是跟房子走的。你今天买楼花，持有期间可以负扣税，卖的时候还能在两套资本利得税规则里挑一个对自己有利的。但十年后接你盘的人，在税务上已经是在买二手房。

这就引出一个很少有人算的账。开发商不傻，负扣税这部分价值迟早会折进新盘的开价里。买家付的「新房溢价」，除了房子新、装修新、折旧多，现在还多了一层「税收溢价」。而这层溢价在你转手的那一刻是没法传递下去的。

再看接盘人群。以前一套两三年房龄的公寓挂出来，来看的有自住客、有负扣税的投资客。现在投资客这边的账变差了，海外买家在2029年6月前也进不来。买家池窄了，转手价就容易被压。所以我的判断是，未来几年新盘开价和同区域准新二手之间的价差会被拉大。

这个判断放在当前行情里看更有分量。利率已经把去年的降息全部收回，还可能再加：

房价也开始转向。全国房价3月见顶，到八月底已连跌五个月，比高点低3.6%。布里斯班一年仍涨了10.8%，但已经连续两个月每月跌1%左右：

投资客的反应最快。6月季度投资贷款笔数环比跌8.6%，是2022年9月以来最大降幅，昆州跌了10.1%。但租金还在涨，全国年涨幅5.9%，毛租金回报率回到3.79%，是2019年9月以来最高。租金强、价格弱、投资客撤退，这个组合恰恰是存量资金谈价的窗口。

我和主流说法不一样的地方

现在市面上最多的声音是「负扣税只剩新房，投资就去买楼花」。这句话只对一半。我的看法是，新房买到的是持有期的税盾，不是更高的资本增值。估值要按持有期的现金流算，而不是按将来能卖多少算。

第二个分歧在二手房。很多人把二手房一律看空，我不这么看。预算夜之前已经持有的房子，负扣税和旧的资本利得税规则都被保留，但只要一卖，这个待遇就没了。持有人更愿意捂着不卖，投资级二手房的挂牌量反而可能偏紧。这是我基于规则做的推断，还需要接下来几个季度的挂牌数据验证。

第三，二手房内部会分化。投资客退场，损失最大的是过去主要靠投资客撑价的二手公寓；而适合自住的二手独立屋，接盘的本来就是自住家庭，现在还多了5%首付计划托底。财政部自己的测算也是，改革十年内会多出大约7.5万户自住业主。

从贷款数据看，投资客的撤退已经发生，而且集中在大州：

所以我不认为这是「新房好、二手差」的简单二分，而是三条线：新房看持有期现金流和开发商定价是否把税盾吃光了；投资型二手公寓短期最弱；自住型二手独立屋最抗跌。

现在到底怎么买、怎么投

做决策之前，我建议先把自己放进下面这张图里，找到自己是哪一类，再看对应的打法：

首置自住。 这是新政下最受照顾的一群人。5%首付计划没有收入和名额限制，布里斯班房价上限100万；在昆州买新房做首套，印花税直接免，没有价格上限。但我提醒两件事：一是利率还没见顶，月供要按4.60%再加3个点的缓冲去算，算得过来再下手；二是现在是买方市场，全国卖家平均让价3.8%，拍卖清空率从2月的66%左右掉到7月底的四成出头。别被开盘价绑住，二手独立屋可以大胆砍价。

本地投资客。 预算夜之后，二手房已经不适合做负扣税的投资了，新房是唯一还能抵工资的选项。但买新房前一定要算两本账：一本是持有期的税后现金流，一本是退出价。退出价不要用开发商给的增值预测，而要用同区三五年房龄的二手成交价打个折来估，因为接你盘的人已经没有税收优惠了。产品上，我更倾向土地占比高的新建联排和房地套餐，而不是同一片区域大量供应的小户型公寓，后者将来转手竞争最激烈。

海外买家。 二手住宅禁令已经延到2029年6月30日，只能看新房和楼花，昆州还要多交8%的附加印花税。关键是想清楚将来卖给谁：到时候海外买家进不来，本地投资客又没有税收优惠，接盘的主力是本地自住家庭。所以选房要按自住的标准选，学区、户型、停车位、面积，这些比租金回报率的小数点更重要。

预算夜前已经持有房子的人。 你手上的负扣税和旧的资本利得税规则都被保留了，而且2027年7月1日之前积累的增值继续按老规则算，所以没有必要赶在明年7月前抛售。反过来说，卖掉就等于放弃这个待遇。除非现金流撑不住，我的建议是持有。预算夜之后买的二手投资房，亏损从2027年7月起只能抵房产收入，贷款结构和持有策略需要尽快和会计师一起重新规划。

关于时机。 联邦银行预计今年9月底再加一次息，到2027年8月才开始降。如果现在买楼花，交割一般在一年半到两年后，正好落在它预测的降息区间。等交割的这段时间，利率高、情绪差，反而是谈价和挑单位的好时候。