昆州买房新规已生效：2026年8月1日起，临时居民不再享受这些印花税优惠
很多人买房时，除了房价和贷款，都会重点关注一个问题：
我能不能享受 Stamp Duty / Transfer Duty 优惠？
尤其对于首次置业买家来说，昆州近几年推出了一系列比较有吸引力的印花税政策，例如首套二手房优惠、首套新房全额印花税减免，以及首套空地优惠。
但从2026年8月1日开始，其中一个很重要的资格条件已经改变：
身份。
根据 Queensland Revenue Office 最新规定，从这一天起，购买自住房、首套住房，或者购买空地建造首套住房的买家，要享受相关 Transfer Duty Home Concession，原则上必须属于以下三类人士之一：
澳大利亚公民、澳洲永久居民（PR），或符合规定的外国退休人士。
普通 Temporary Resident，也就是临时居民，通常将不再符合这些住房类印花税优惠的资格。
一、这次到底改了什么？
首先要注意：
昆州并没有取消首次置业印花税优惠。
真正改变的是：
从2026年8月1日起，享受这些优惠增加了身份要求。
过去判断一个买家能不能申请优惠，主要看是不是首次置业、是不是自住、房屋类型和价格等条件。
现在还需要再看一项：
你签合同时是什么身份？
新规定适用于昆州几类主要住房 Transfer Duty Concessions，包括：
Home Concession
购买物业作为自己的主要住所。
First Home Concession
首次购买符合条件的住房。
First Home New Home Concession
首次购买符合条件的全新住宅。
First Home Vacant Land Concession
购买空地，并用于建造自己的首套住房。
从2026年8月1日起，上述优惠原则上都增加了 Australian citizen / permanent resident / specified foreign retiree 的身份条件。
二、哪些人受影响最大？
最直接受到影响的是：
Temporary Residents 临时居民
例如部分持有：
学生签证、毕业生临时签证、工作类临时签证等身份的买家。
需要注意的是，是否属于法律意义上的 temporary resident / foreign acquirer，需要根据个人具体身份判断，不能单纯只看签证名称。
但政策的大方向已经非常明确：
普通临时居民从2026年8月1日起，一般不能再使用这些 Home Transfer Duty Concessions。
也就是说，以后跟客户讨论首次置业时，不能只问：
“你是不是第一次买房？”
还需要多问一句：
“你现在是 Citizen、PR，还是 Temporary Resident？”
这一项现在会直接影响印花税计算。
三、临时居民买房，要多付什么？
如果不符合 Home Concession 的新身份要求，就不能再按照相应的优惠税率计算，而是需要按照适用的标准 Transfer Duty 税率计算。
除此之外，如果买家同时属于 Queensland 税法下的foreign acquirer，而购买的又属于 AFAD residential land，还可能涉及：
8% Additional Foreign Acquirer Duty
也就是大家常说的：
外国买家附加印花税 AFAD。
Queensland Revenue Office 目前规定，AFAD 的税率为8%，是在正常 Transfer Duty 之外额外征收，并根据外国买家所取得的相关权益计算。
这也是为什么，这次身份规则调整对部分临时居民影响不小。
它不是单纯“少拿一点优惠”，而可能形成：
正常 Transfer Duty＋适用情况下的 8% AFAD
因此，买房前把身份确认清楚，变得比以前更加重要。
四、首套新房“免印花税”取消了吗？
没有。
这一点很容易被误解。
昆州目前的First Home New Home Concession仍然存在。
对于符合资格的首次置业者，自2025年5月1日起签订合同购买符合条件的 New Home 或 substantially renovated home，Transfer Duty 可以获得全额 concession，也就是相关住宅部分的 duty 可以降至$0。
而且目前这项 First Home New Home Concession没有房价上限。
但从2026年8月1日起，又增加了一项重要前提：
买家还必须满足新的身份要求。
所以现在更准确的理解是：
首套新房免印花税政策仍然存在，但不是所有首次置业者都可以申请。
对于2026年8月1日以后签订的交易，买家还需要是 Australian citizen、permanent resident 或 specified foreign retiree。
这两个概念一定不要混在一起。
五、到底看签合同日期，还是 Settlement 日期？
这是这次政策里非常重要的一点。
看的是交易签订日期。
QRO 已经明确：
2026年8月1日或以后签订的交易
→ 适用新的身份资格规则。
而如果：
2026年7月31日或以前已经签订交易
→ 即使 Settlement 在8月1日以后，新的身份要求也不会追溯适用。
所以不能因为房子是2027年、2028年才交房，就认为按未来政策日期计算。
对于 Off-the-plan、新房项目尤其要注意：
Contract Date 和 Settlement Date 是两个完全不同的概念。
六、两个人一起买，其中一个是PR，一个是临时居民怎么办？
这里也不是简单地“一刀切”。
QRO 明确提到，如果一套物业有两个或以上 transferees，而其中只有部分买家符合 concession 条件，符合要求的情况下仍然可以使用：
Mixed and multiple claims。
举个简单例子：
夫妻共同购买一套房。
A 是 Australian PR；
B 是 temporary resident。
不代表因为B不符合要求，A就一定完全失去自己那部分可能享有的 concession。
实际计算可以根据双方取得的 property interest、适用的 concession，以及是否存在 AFAD 等分别处理。
这种情况已经比较涉及具体税务计算，实际交易建议由 conveyancer、solicitor 或 Queensland Revenue Office 根据合同和买家身份确认。
七、有一类外国退休人士是例外
新政策中还特别保留了一类例外：
部分持有旧版Subclass 405 或 Subclass 410签证的 self-funded foreign retirees。
由于这些指定外国退休人士原本已经符合相关 AFAD 豁免安排，因此被排除在本次资格收紧之外。
不过这属于非常特定的一小部分人群，对大多数现在的临时签证买家并不适用。
八、为什么现在买房前更需要先确认“身份”？·
过去很多首次置业买家会先问：
“这套房有没有 First Home Buyer 优惠？”
但从2026年8月开始，这个问题已经不能只看房子。
现在至少需要同时考虑：
买家的身份＋ 首次置业记录＋ 自住要求＋ 新房还是二手房＋ 合同签订日期＋ 房屋价格＋ 是否属于 foreign acquirer＋ 是否涉及 AFAD
同一套房，两组不同身份的买家，最终需要缴纳的 Transfer Duty 都可能完全不同。
特别是对于临时居民来说，在计算买房预算时，如果还按照过去“首次置业就能享受优惠”的思路，很容易低估实际购房成本。
