最近所有報導都在講一件事：房價跌了，五連跌，布里斯本八月也跌了 1%。這個事實沒有爭議，我前兩篇也寫過。今天想說的是我在數據裡看到、但還沒見到有人把它連起來講的東西：這輪下跌不會帶來更多的房子，它正在讓房子變得更少。而房子變少這件事，會在 2027 到 2028 年，也就是大家預期開始降息的時候，正面撞上來。
先講我的推理鏈條，每一環都有數據。
第一環，審批和開工已經脫鉤了。ABS 七月的數據，全國住宅審批 17,687 套，按年還漲了 9%，看著不差。但三月季度的開工量比上一個季度掉了 11.2%，只有 48,012 套，其中公寓這類高密度項目的開工一個季度就跌了 20.7%。審批是建商拿到了許可，開工是真的把錢砸下去。許可越來越多，動工越來越少，中間卡住的那一截，就是算不過帳的項目。昆士蘭更直接，七月審批跌了 13.9%，是全國跌得最狠的州。
第二環，為什麼算不過帳。全國住房供應委員會八月的報告寫得很清楚：六月季度建案成本又漲了 2%，比疫情前已經高出 51%，這一輪漲的是燃料和石化類材料，就是中東那場衝突傳導過來的。成本在往上走，售價在往下走，全國房價比三月高點低了 3.6%。一個項目的可行性就是這兩條線中間的那塊，兩頭一擠，很多本來能做的項目就做不了了。委員會自己也承認，利率上升帶來的市場情緒轉弱，可能讓一部分項目推遲。這句官話翻譯過來就是：房價跌得越多，建商停的項目越多。
第三環，需求沒有跟著退。昆士蘭到去年底一年淨增 92,200 人，其中州際淨流入 16,528，海外淨流入 54,604。按 2021 年人口普查昆士蘭每戶 2.5 人粗算，光是消化新增人口，一年就要將近 37,000 套房子。昆士蘭三月季度的竣工量是 8,944 套，我按四個季度粗略年化，大概 35,800 套。也就是說，現在蓋出來的房子剛剛夠新來的人住，沒有任何餘量去補拆掉的舊房、去緩解 1.9% 的空置率、去把五年漲了 39% 的租金壓下來。這還是開工量沒掉下來之前的竣工數字，今年三月開始掉的那一截開工，要到 2027 到 2028 年才體現在竣工上。
第四環，也是我覺得最關鍵、但最少人講的一環：昆士蘭的建築工人在 2027 到 2028 年會被奧運會抽走一批。Construction Skills Queensland 三月的報告，昆士蘭建築勞動力缺口在 2027 到 2028 年達到峰值 35,000 人，那一年勞動力需求跳升 17%，整個建築管道的年支出在那一年頂到 750 億。Master Builders 的 Paul Bidwell 說得很直白：奧運項目有硬性截止日期，不能挪，那總要有東西讓路。能讓路的是什麼？是沒有截止日期的住宅項目。
把這四環串起來，就是我的判斷：2026 年的下跌把一批本該現在動工的房子推遲了，2027 到 2028 年本該補上來的產能又被奧運工程佔了，而人還在以每年九萬多的速度往昆士蘭來。三大行現在都預測 2027 年開始降息，降息把買家重新放回市場的時候，他們面對的會是一個比現在更少房子的市場。這不是我希望發生的事，但數據指向的就是這裡。
那在這個判斷之下，我給客戶的操作建議和普通「抄底」思路是不一樣的。
買現房的，我會挑的不是最便宜的區，是新供給進不來的區。中環已建成區、沒有大片空地、只能靠零星拆建的地方，這些地方的現房價格跌，但沒有人能在那裡以更低的成本蓋出新樓，成本 51% 的漲幅等於給這些房子墊了一個地板。反過來，外環大片新地釋放的區，供給可以隨時打開，跌起來沒有替代成本托底，現在便宜不等於以後稀缺。
買新樓和預售屋的，我的篩選標準從「哪個便宜」變成了「哪個已經開工」。審批到開工之間的斷層就是現在最大的風險，一個還沒動工的項目，建商在成本上漲、售價下跌的時候有一百個理由推遲，而 sunset clause 到期之後你拿回的只是訂金，不是那兩年的市場。已經封頂或者已經在做結構的項目，它的成本基礎是一兩年前鎖定的，比今天重新起一個項目的成本便宜一大截，這才是這個市場裡真正的便宜貨，比掛牌價低幾個點的現房便宜得多。另外看清楚建商是誰，昆士蘭上一個財年有 563 家建築公司進入外部管理，雖然比前一年略降，但全國範圍內被法院強制清算的比例漲了 22%，也就是說現在倒下的都是被債主推倒的，不是主動重組的。簽 house and land 的，建築合約必須是固定價格，然後查一下這家建商的 QBCC 牌照和過去兩年的交付記錄。
手裡已經有房、尤其是位置好的現房的，我的建議是這一輪不要因為跌價賣。你賣掉的是一個替代成本已經高於市價的資產，接手的人在兩年後會用更低的利率、面對更少的供給來持有它。
最後說一下我這個判斷怎麼驗證。如果我是對的，明年上半年會先看到兩件事：昆士蘭住宅審批的按年轉負，以及布里斯本租金漲幅重新加速。如果這兩件事都沒發生，說明成本壓力比我想的緩解得快，或者奧運工程的排擠效應被政府對沖掉了，那我會修正判斷。在那之前，我把這半年當成一個有截止日期的窗口來看，而不是一個不知道要跌多久的下行週期。
