版本：2025–2026 財年 | 更新日期：2026年5月
免責聲明： 本文檔僅供參考，不構成法律或財務建議。政策可能隨時變化，請務必諮詢持牌律師（Solicitor/Conveyancer）和貸款經紀人（Mortgage Broker）獲取最新資訊。

一、什麼是 House and Land Package？

House and Land Package（以下簡稱 H&L）是將「土地購買」和「新房建造」打包在一起的購房方式。你通常會在開發商的樓盤（estate）裡選擇一塊地（lot），然後與建築商（builder）簽訂建造合同，由建築商按照你選擇的戶型（floor plan）建造新房。

H&L 的核心特點： 這實際上是兩份獨立合同——一份是與開發商簽訂的土地買賣合同（Land Contract），另一份是與建築商簽訂的建造合同（Building Contract）。這兩份合同可以由同一家公司提供，但法律上是獨立的。

H&L 的主要優勢：

  • 印花稅（Stamp Duty）僅按土地價值計算，可為你節省數千至數萬澳元。
  • 新房可享受政府補貼和優惠政策（FHOG、印花稅減免等）。
  • 固定價格合同（Fixed Price Contract）鎖定建造費用，減少超支風險。
  • 折舊優惠（Depreciation Benefits），新房的折舊抵稅遠高於二手房，對有固定工作收入的投資者尤其有利。

二、完整購買流程概覽

下表展示了從購房意向產生到交房拿鑰匙的完整時間線，以及加值地產提供的高於行業標準的加值服務：

階段步驟關鍵行動費用 / 付款Plus Value 加值服務
1明確預算和購房政策（Pre-approval）確認買家身份（首次置業 / 非首次 / 外國買家），了解適用優惠與限制 對接 Mortgage Broker 做貸款預審批，明確最高可借金額與月供金額 以貸款能力反推總預算上限 準備收入證明、銀行流水、身份證明及負債資料Pre-approval 通常免費 部分 Broker 諮詢費約 $0–$500專屬購房測算工具支持加值地產客戶可免費使用 Plus Value 自主研發的購房測算系統，精準評估首付需求、印花稅成本、貸款能力及持有期間現金流情況，實現全面財務規劃與風險預判。 集團內部貸款資源直連專屬對接集團內部資深貸款顧問（Broker），提供貸款能力評估及預批（Pre-approval）諮詢與申請服務，協助爭取更高貸款額度及更具競爭力的利率方案。 前置風險識別與管控在購房初期即協助識別潛在貸款風險點（如收入結構、負債情況、政策限制等），提前制定解決方案，降低後續貸款審批失敗風險。 免費一站式專業顧問聯合支持尊享免費多方專業聯合諮詢服務（律師、會計師、貸款顧問及地產顧問），從法律、稅務、融資等多維度制定最優購房方案。
2篩選地塊和戶型（Research Lots and Plans）分析區域人口增長、租賃需求及未來基建規劃 研究開發商、建商、樓盤位置、地塊面積、朝向、地勢與周邊配套 對比不同建商的配置、報價與戶型方案 參觀展房或實地考察通常無直接費用開發商與Builder雙重行業背景加值地產團隊具備開發商及Builder雙重從業經驗，更深入理解項目開發邏輯、建築成本結構及產品設計本質。 洞察行業內部資訊與定價邏輯從開發及建造端出發，幫助客戶判斷項目真實價值與價格合理性，避免資訊不對稱帶來的溢價風險。 提前識別潛在風險與隱藏問題基於對行業流程的深度理解，協助識別規劃、施工及交付環節中的潛在風險點。 優質項目與地塊精準推薦基於自住或投資需求，精選匹配的優質樓盤與地塊資源。 地塊綜合價值深度分析從朝向、街道位置、轉角地屬性、地勢坡度等關鍵維度全面評估地塊優劣，確保長期價值。 區域發展與投資回報評估提供區域未來增長潛力分析，結合租金回報、人口結構、基礎配套等核心指標，做出前瞻性投資決策。
3遞交 EOI / 預留地塊（Expression of Interest）熱門地塊需快速決策 確認 EOI 定金是否 refundable，以及鎖定期限 向開發商或銷售代理遞交 EOI 並支付定金鎖定地塊 在保留期內推進律師審查、貸款準備與正式簽約EOI 定金通常為 $1,000–$5,000 多數情況下可退還，但以開發商條款為準開發商深度合作資源優勢依託與核心開發商的長期合作關係，能夠更快獲取一手資訊，並在部分項目中爭取更優質或更具優勢的地塊資源。 EOI條款專業審核與風險把控協助完成並詳細核對EOI條款，明確退款條件及潛在風險點，降低資金不可退風險。 競爭項目中的策略制定在熱門項目或高競爭環境下，協助制定搶地策略及優先級排序，提高獲取理想地塊的成功概率。
4簽訂土地合同（Sign Land Contract）確認合同是否需要 Subject to Finance、Subject to Due Diligence 等保護條款 由律師 / Conveyancer 審查土地合同條款 支付正式土地定金並進入冷靜期土地定金通常為土地價的 5%–10% 律師 / Conveyancer 費用約 $1,000–$3,000 冷靜期內退出通常需支付土地價 0.25%專屬法律服務支持（終身免費過戶服務）凡透過加值地產完成購房的客戶，可尊享終身免費過戶律師服務。 多方協同溝通與流程推進全程協助對接律師、開發商及銷售方，提升簽約效率，降低資訊誤差。 購房資料終身管理與調取服務為客戶建立專屬購房檔案，統一整理並安全保管所有關鍵文件。客戶在報稅、再融資、轉售等任何階段均可隨時調取相關資料。
5選擇建築商和戶型（Select Builder & Design）確認 floor plan、標準配置（inclusions）及升級選項 核對 site costs、landscape 等是否包含在報價中 確認合同類型、漲價條款與變更機制一般無費用 部分 Builder 設計費約 $500–$5,000，可在簽約後抵扣精準匹配合適 Builder根據預算、產品定位及自住或投資目標，協助篩選最合適的 Builder。 報價結構審核與成本把控協助系統性審核 Builder 報價及 inclusions，識別潛在隱性成本（如 site cost、升級項、變更費用等），有效控制整體建造預算。 戶型與配置優化建議基於市場需求及未來轉售 / 出租表現，協助優化戶型設計與升級配置，提升房產實用性與長期資產價值。
6簽訂建造合同（Sign Building Contract）審查建造合同所有條款 支付建造定金並確認所有變更、升級內容已寫入合同 核對開工時間、總工期及保修條款 確認 QBCC 保險與合同支付結構建造定金通常為建造價的 5%建造合同核心條款審查與風險把控協助梳理並審查關鍵商業條款（如價格鎖定機制、漲價條款、工期約定及違約責任等），確保合同結構清晰、風險可控。 升級與變更條款覆核對所有升級配置及潛在變更（Variation）機制逐項覆核，確保所有費用與內容明確寫入合同，避免後期爭議或額外支出。
7FIRB 申請（如適用）外國買家或特定簽證持有者需申請 FIRB 審批 建議在簽約前確認是否需要 FIRB，並在簽約後儘快提交 合同中應加入 Subject to FIRB Approval 條款 透過 ATO 線上系統提交個人及房產資料FIRB 申請費通常 $15,100 起 具體按房產價值階梯收費FIRB 適用性判斷與申請策略建議協助判斷是否需要申請 FIRB，並根據交易結構及時間節點提供申請時機建議。 合同保護條款設置提醒提醒並協助在合同中加入相應的 FIRB 保護條款（如 Subject to FIRB Approval），降低審批未通過帶來的交易風險。 多方協同推進審批流程協助對接律師及貸款顧問（Broker），共同推進 FIRB 申請流程，減少審批延誤。
8正式貸款審批（Formal Loan Approval）將土地合同與建造合同提交銀行正式審批 銀行進行土地及建造估值 獲取 Unconditional Approval（無條件批准） 確認貸款結構及後續建造貸款 drawdown 機制估價費約 $0–$600 貸款申請費約 $0–$600 部分銀行可豁免貸款審批全流程跟進與推進全程協助準備申請資料、補件及與銀行溝通，持續跟進審批進度，減少不必要延誤。 銀行估值提醒與 Broker 協同對接協助對接銀行估值流程及貸款顧問（Broker），及時處理審批過程中的關鍵問題，提高批貸效率與成功率。 貸款結構與放款安排梳理幫助清晰理解土地貸款與建造貸款的結構差異及分階段放款（drawdown）機制，提前規劃資金安排，避免資金銜接問題。
9土地交割（Land Settlement）已註冊土地通常在 30–90 天內完成交割 若為 off-the-plan 土地，則需等待註冊 透過 PEXA 完成電子過戶與資金轉移 安排產權搜索、規劃搜索及其他盡調事項 土地餘款由銀行貸款支付 另含印花稅、過戶費及政府註冊費交割時間節點全程跟進協助持續跟進土地交割關鍵時間節點，確保各項流程按計劃推進。 多方協調與交割資料準備協助對接律師、貸款顧問（Broker）及開發商，統籌準備交割所需文件，並協助核算交割所需資金。 資金安排與風險提示提前提醒交割前後的資金準備、貸款放款及相關費用安排，避免因資金銜接問題導致交割延誤或違約風險。
10建造開始（Construction Commences）Builder 申請 Building Approval / BA BA 獲批後正式開工 開工前確認建築保險安排 通知銀行準備進入建造貸款放款階段建築許可費約 $500–$2,000 建築保險約 $1,000–$2,500 / 年

•固定價格合同包含以上費用

開工前準備事項梳理

協助客戶系統性梳理開工前所需完成的關鍵事項（如審批、保險、貸款條件等），確保各項準備工作到位，避免影響開工進度。

多方流程銜接與進度跟進

持續跟進 Builder、銀行及保險之間的流程銜接，協調各方資訊與進度，確保建造流程順利啟動。

建造貸款啟動條件確認

提醒並協助客戶確認建造貸款 drawdown 的啟動條件（如 Certified Plan、銀行審批要求等），避免因條件未滿足導致放款延誤。

11

建造過程

（Construction Phase）

  • 建造通常按階段推進並分階段付款
  • Builder 每完成一個節點會發出進度付款申請
  • 建議在關鍵節點安排獨立驗房師檢查
  • 任何變更應通過書面 Variation Order 確認
  • 進度款通常由銀行 drawdown 支付
  • 驗房費用約 $300–$600 / 次

建造進度全流程跟進與管理

全程跟進項目施工進度，協助客戶對接 Builder 進行溝通，並建立完整的項目文件檔案與節點記錄，確保建造過程透明、有序、可追蹤。

變更（Variation）影響評估與成本控制

基於團隊的開發商與建商背景，協助客戶判斷所有變更對預算及工期的實際影響，避免不必要的升級支出或工期延誤，提升決策質量。

施工質量把控與第三方資源支持

推薦專業獨立驗房師，並在關鍵施工節點提供檢查建議，協助客戶從第三方角度把控施工質量，降低交付風險。

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實際完工檢查

（PCI）

  • 收到 Practical Completion 通知後安排 PCI
  • 建議聘請獨立驗房師陪同檢查
  • 逐項檢查房屋缺陷並形成 defect list
  • 督促 Builder 在約定時間內完成整改
  • 最終驗房費用通常約 $400–$800

專業驗房師支持（免費專屬權益）

為客戶附贈一次專業獨立驗房師完工驗房服務，從第三方專業角度全面檢查房屋質量，進一步提升驗收標準與保障。

PCI 驗收重點指導與準備

協助客戶梳理 Practical Completion Inspection（PCI）檢查重點清單，確保關鍵細節不被忽略，提高驗收效率與完整性。

缺陷整改跟進與質量保障

協助客戶跟進 defect list 的整改进度，推動 Builder 按約定完成修復，確保最終交付質量符合標準。

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交房 / 最終交割

（Handover）

  • Builder 完成缺陷修復後安排複檢
  • 支付最後一筆進度款並領取鑰匙
  • 接收保固文件、使用手冊與遙控器等資料
  • 進入缺陷保固期與長期結構保固期
  • 最終進度付款通常為建造價的 15%
  • 由銀行 drawdown 支付

精美交房大禮包

加值地產客戶尊享交房大禮包

交房資料審核與完整性交付確認

協助客戶系統性核查交房相關文件（如保固文件、使用手冊、證書等），確保資料齊全、後續使用無障礙。

資產策略規劃與執行支持

根據客戶目標提供交房後的出租、轉售或長期持有策略建議，並可協助對接相關資源，幫助客戶實現資產價值最大化。

保固期持續支持與資源對接

在房屋保固期內持續為客戶提供諮詢支持，協助對接 Builder、維修及相關服務資源，提升持有過程的安心度與便利性。

整體時間線： 從 EOI 到拿鑰匙，如土地已註冊，最快約 8–14 個月；如土地未註冊（off-the-plan），整體週期通常約 18–30 個月。

EOI 說明： EOI 是澳洲 House & Land 交易中常見的地塊預留方式。通常支付 $1,000–$5,000 定金後，可在限定時間內鎖定地塊；多數情況下該定金可退還，但必須以開發商書面條款為準。EOI 不等於正式合同，客戶仍需在鎖定期內完成盡調、律師審查與正式簽約。

三、兩份合同詳解

3.1 土地合同（Land Contract）

項目說明
合同類型昆州標準合同通常為 REIQ Contract for Houses and Residential Land
定金通常為土地價格的 5%–10%，簽約時支付（可協商分期）
冷靜期標準5個business days（可提前書面放棄），期間取消需支付土地價格的 0.25% 作為違約金
Subject to Finance可加入 finance clause（通常14–21天），貸款未獲批可免責退出
Subject to Due Diligence可加入盡調條款，用於檢查土地狀況、規劃等
土地註冊（Title Registration）如果土地尚未註冊（off-the-plan），交割日取決於開發商完成基建和土地註冊的時間——這個日期不可控
Sunset Date合同中規定的最晚交割日，超過此日期雙方可解約
交割（Settlement）通過PEXA電子平台完成，律師/Conveyancer處理所有過戶手續

3.2 建造合同（Building Contract）

項目說明
合同類型通常為 HIA（Housing Industry Association）或 QBCC（Queensland Building and Construction Commission）標準合同
定金通常為建造價格的 5%（QBCC規定上限為10%）
固定價格大多數H&L為固定價格合同（Fixed Price），但通常附有 rise and fall clause（材料或法規變更導致的成本調整）
Inclusions詳細列明所有標準包含項目（地板、廚房、衛浴、電器等）——務必逐條核實
Site Costs場地費用（平整、挖掘、特殊地基等），需明確是否包含在固定價格內
Variations任何超出合同範圍的變更（升級、加裝等）需書面確認並簽署變更單（Variation Order）
建造期限合同應明確規定建造天數或完工日期
Defects Liability Period通常完工後6個月（結構缺陷保固期通常為6年6個月）
QBCC Home Warranty Insurance建造價值超過 $3,300 的必須有 QBCC 註冊建築商提供保固保險

四、建造階段與進度付款（Progress Payments）

H&L 的建造貸款部分通常以「進度付款」方式支付，即建築商完成一個階段後請求付款（drawdown），銀行派估價師檢查確認後放款。

4.1 標準建造階段

階段名稱佔比主要工作內容
1Deposit（定金）5%簽署建造合同時支付
2Base / Slab（地基）15%場地平整、挖掘、管道鋪設、混凝土澆築地基/slab
3Frame（框架）20%牆體框架、屋頂桁架（roof trusses）、窗框、門框搭建
4Lock-up / Enclosed（封頂）25%屋頂瓦片/鐵皮、外牆磚/包層、門窗安裝，房屋可以「鎖門」
5Fixing / Fit-out（內裝）20%內牆石膏板、油漆、廚房櫥櫃、衛浴設備、地板、電氣/水管完工
6Practical Completion（實際完工）15%最終清潔、landscaping、車道（driveway）、fence、最終檢查
注意： 上述比例是昆州最常見的標準分配比例。部分建築商可能採用略有不同的比例或增減階段數量。合同中會明確寫明每一階段的付款比例和觸發條件。

4.2 進度付款流程

Builder完成某階段 → Builder發出付款請求（Invoice / Claim） ↓ 你/你的Broker通知銀行 → 銀行安排估價師（Valuer）上門檢查 ↓ 估價師確認工作完成 → 銀行批准放款（Drawdown） ↓ 款項直接支付給Builder → 你開始為該筆放款支付利息

關鍵要點：

  • 你只對已放款的金額支付利息（interest-only），而非全部貸款額度。
  • 每次 drawdown 通常需要 3–7 個工作日處理。
  • 建議聘請獨立驗房師（Independent Building Inspector）在每個階段付款前進行檢查。

五、貸款與付款全流程

5.1 貸款結構

H&L 通常涉及兩種貸款方式：

貸款方式說明適用場景
分開貸款（Land Loan + Construction Loan）先用土地貸款買地，土地交割後再啟用建造貸款大多數H&L標準操作方式
組合貸款（Combined Loan）銀行一次性批准包含土地和建造的總貸款額部分銀行提供，手續更簡化

5.2 各階段資金流向

時間點你需要支付資金來源說明
遞交 EOIEOI 訂金（$1,000–$5,000）自有資金鎖定地塊，通常可退還；其後可抵充土地正式訂金
簽土地合同土地訂金（5%–10%，扣除已付EOI）自有資金通常可用銀行支票或轉賬，EOI訂金計入其中
簽建造合同建造訂金（5%）自有資金部分Builder可接受少於5%
土地交割日土地餘款 + 印花稅 + 律師費 + 過戶費銀行貸款 + 自有資金印花稅僅按土地價值計算
Base階段完成15% 建造價銀行建造貸款 drawdown銀行驗證後自動付給Builder
Frame階段完成20% 建造價銀行建造貸款 drawdown同上
Lock-up階段完成25% 建造價銀行建造貸款 drawdown同上
Fixing階段完成20% 建造價銀行建造貸款 drawdown同上
實際完工15% 建造價銀行建造貸款 drawdownPCI通過後支付最後一筆

5.3 還款時間線

  • 土地交割後： 開始償還土地貸款部分（本息或僅利息，取決於貸款產品）。
  • 建造期間： 每次 drawdown 後，利息隨放款金額逐步增加。建造期通常只還利息（Interest Only）。
  • 建造完成後： 貸款轉為正常的本息還款，或你可申請繼續 IO 一段時間。

六、不同買家身份的政策對比

6.1 總覽對比表

政策項目澳洲公民/PR（首次置業）澳洲公民/PR（非首次）臨時簽證持有者海外非居民買家
FIRB審批不需要不需要需要需要
FIRB費用N/AN/A新房/空地：$15,100起新房/空地：$15,100起
可購買房產類型新房 + 二手房新房 + 二手房僅新房/空地（2025.4起禁購二手）僅新房/空地
首次置業補貼（FHOG）$30,000（至2026.6.30）不適用部分可申請（需滿足居住要求）不適用
印花稅（Transfer Duty）全免（新房/空地，2025.5起無上限）正常稅率正常稅率正常稅率
AFAD附加稅不適用不適用8% 附加印花稅8% 附加印花稅
土地稅附加不適用不適用2% 附加土地稅2% 附加土地稅
首次置業貸款擔保（FHBG）5%首付免LMI不適用不適用不適用
最低首付要求5%（有擔保）/ 10–20%10–20%通常 20–30%通常 30–40%

6.2 場景詳解

場景 A：澳洲公民或永久居民（PR）— 首次置業者（First Home Buyer）

這是目前政策最優惠的買家群體。

可疊加的主要優惠：

  • FHOG $30,000： 適用於總價低於 $750,000 的新建住宅（含土地），合同需在 2026年6月30日 前簽訂。此後補貼將降回 $15,000。
  • 印花稅全免： 自2025年5月1日起，昆州首次置業者購買新房或空地建房的印花稅完全免除，且無價格上限。這意味着無論你買的H&L總價是50萬還是100萬，只要是首次置業+新房，土地印花稅為零。
  • 首次置業貸款擔保計劃（First Home Guarantee）： 聯邦政府計劃，只需5%首付即可購房，政府擔保剩餘的15%，無需支付 LMI（Lenders Mortgage Insurance）。2025年10月起名額不限，無收入上限。

示例計算（$650,000 H&L Package = $300,000 土地 + $350,000 建造）：

項目金額
土地印花稅$0（首次置業全免）
FHOG補貼−$30,000
FIRB費用$0
AFAD$0
所需自有資金（5%首付模式）~$32,500（5% × $650,000）
扣除FHOG後實際自備金~$2,500 + 律師費/雜費

場景 B：澳洲公民或永久居民 — 非首次置業者（包括投資者）

  • FHOG：不適用；印花稅：按正常稅率繳納（僅對土地部分），稅率為階梯制，約 1.5%–4.5%；無AFAD附加稅
  • 貸款通常需要 10%–20% 首付（投資貸款可能需要更多）

示例計算（$650,000 H&L = $300,000 土地 + $350,000 建造）：

項目金額
土地印花稅（$300,000 土地）~$6,100–$7,175
FHOG補貼$0
FIRB費用$0
AFAD$0
所需首付（20%）~$130,000
總前期成本~$137,000 + 律師費/雜費

場景 C：臨時簽證持有者（Temporary Visa Holder）

自2025年4月1日起至2027年3月31日，臨時居民不得購買二手房（即使用於自住）。H&L Package 屬於新房/空地，仍可購買。

額外要求詳情
FIRB審批必須申請，建議在簽約前或簽約後盡快提交
FIRB費用（新房/空地≤$1M）$15,100（2025-26 FY）
FIRB費用（$1M–$2M）$30,300
FIRB審批時間通常 30–90 天
AFAD附加印花稅8%（按土地價值計算）
土地稅附加（LTFS）2%（按土地未改良價值計算，每年徵收）
空置費（Vacancy Fee）如房屋一年空置超過183天，需繳納空置費（等於 2× FIRB 申請費）
離境條件簽證到期/離境後通常需在規定時間內出售物業（FIRB條件）

示例計算（$650,000 H&L = $300,000 土地 + $350,000 建造）：

項目金額
土地印花稅（正常稅率）~$6,100–$7,175
AFAD附加稅（8% × $300,000 土地）$24,000
FIRB申請費$15,100
FHOG可能有資格（需已在澳居住滿12個月等條件）
總額外政府成本~$45,275–$46,275
所需首付（通常 20–30%）~$130,000–$195,000

場景 D：海外非居民買家（Non-Resident Foreign Buyer）

海外買家面臨最嚴格的限制和最高的成本：

額外要求詳情
可購房產僅限新房或空地（嚴禁二手物業）
FIRB審批必須在簽約前獲得批准（或合約中加入 subject to FIRB 條款）
FIRB費用（新房/空地≤$1M）$15,100
FIRB費用（$1M–$2M）$30,300
FIRB費用（$2M–$3M）$60,600
AFAD附加印花稅8%
土地稅附加（LTFS）2%（每年）
空置費2× FIRB申請費（如每年空置超過183天）
貸款部分銀行不向非居民放貸；可貸銀行通常要求 30–40% 首期，利率偏高
CGT預扣出售時買方需預扣 12.5%（2025年後可能調整）的成交價交給ATO

示例計算（$650,000 H&L = $300,000 土地 + $350,000 建造）：

項目金額
土地印花稅（正常稅率）~$6,100–$7,175
AFAD附加稅（8% × $300,000）$24,000
FIRB申請費$15,100
FHOG$0（不適用）
總額外政府成本~$45,200–$46,275
所需首期（30–40%）~$195,000–$260,000

七、FIRB 詳解（外國買家必讀）

7.1 誰需要 FIRB 審批？

在澳洲法律下，以下人士屬於「外國人」（foreign person）：

  • 不是澳洲公民且不是澳洲永久居民的个人
  • 即使是PR持有者，如果過去12個月內在澳居住不滿200天，也可能被視為「foreign person」
  • 由外國人控制的公司或信託

7.2 FIRB 費用表（2025年7月1日 – 2026年6月30日）

房產價值新房/空地（New Dwelling / Vacant Land）二手房（Established Dwelling）*
≤ $1,000,000$15,100$42,300
$1,000,001 – $2,000,000$30,300$90,900
$2,000,001 – $3,000,000$60,600$181,800
$3,000,001 – $4,000,000$121,100$363,400
$4,000,001 – $5,000,000$181,700$545,100
注意： 2025年4月至2027年3月期間，外國人基本上被禁止購買二手房。此欄僅供參考。

7.3 FIRB 申請流程

  1. 確定你是否屬於「foreign person」
  2. 在簽訂合同前（或合同中加入 subject to FIRB 條款）
  3. 透過 ATO 網上平台提交 FIRB 申請 - 填寫個人資料、簽證資料 - 提供擬購房產詳情 - 支付申請費
  4. 等待審批（通常 30–90 天）
  5. 收到 No Objection Notification（不反對通知） - 附帶條件（如限時建造、空置要求等）
  6. 完成購買，持續遵守 FIRB 條件

7.4 FIRB 常見條件

  • 空地必須在一定時間內（通常4年）完成建造
  • 不得空置超過183天/年，否則需繳納空置費
  • 臨時簽證到期後需在一定時間內出售
  • 每年須向ATO報告物業持有和居住狀況

八、昆州印花稅（Transfer Duty）詳解

8.1 普通稅率表（非首次置業 / 非優惠）

土地價值稅率
$0 – $75,0001.0%
$75,001 – $540,000$750 + 3.5%（超出$75,000部分）
$540,001 – $1,000,000$17,025 + 4.5%（超出$540,000部分）
> $1,000,000$37,725 + 5.75%（超出$1,000,000部分）
H&L 特別說明： 印花稅僅基於土地合同價格計算，不包括建造合同部分。這是 H&L 相比購買成品新房（turnkey new home）的重大稅務優勢。

8.2 首次置業者優惠（2025年5月起）

房產類型優惠
新房 / 空地建房全免，無價格上限
二手房 ≤ $710,000全免（最高減免 $17,350）
二手房 $710,001 – $800,000部分減免（按比例遞減）
二手房 > $800,000無優惠

8.3 AFAD — 外國買家附加印花稅

項目詳情
稅率8%（自2024/25起從7%上調）
計算基數土地價值（與普通印花稅同一基數）
適用人群所有「foreign person」，包括臨時簽證持有者
豁免發展商在滿足條件下可申請豁免；部分稅務協定國家的居民可能獲得減免

九、首次置業者政府補貼匯總

補貼/優惠金額/內容資格條件截止日期
首次置業補貼 FHOG$30,000新房總價 < $750,000；申請人年滿18歲；澳洲公民或PR（部分簽證持有者亦可）；此前從未在澳擁有過住宅合同在 2026年6月30日前 簽訂
FHOG（2026.7.1後）$15,000同上持續有效（除非政策再變）
印花稅全免（新房/空地）豁免全部 Transfer Duty首次置業 + 新房或空地建房2025年5月1日起實施，暫無截止日期
首次置業貸款擔保 FHBG5%首期免LMI首次置業者，此前無房產2025年10月起名額無上限
Family Home Guarantee2%首期免LMI單親家庭名額有限
Regional First Home Buyer Guarantee5%首期免LMI在偏遠地區（regional）購房名額有限

十、選地注意事項

10.1 地塊評估清單

檢查項目為什麼重要
地塊面積和形狀影響可建戶型、側院退縮（setback）和實用面積
朝向（Orientation）客廳朝北最理想；影響採光、通風和能效
坡度（Slope）斜坡地需要額外場地費用（retaining walls、cut & fill），可能增加數萬澳元
土壤分類（Soil Classification）M/H/E類土壤（中/高/極端反應土）需更貴的地基設計
Easements（管線地役權）影響可建範圍和未來改造靈活性
Covenant（發展商限制條款）對建築外觀、圍欄、園景等的要求
Bushfire / Flood Overlay災害覆蓋區域會影響保險成本和建築要求
周邊設施學校、交通、購物中心、公園的距離
未來發展計劃查看Council的城市規劃地圖（Planning Scheme），了解周邊是否會興建高密度住宅、商業區或道路

10.2 常見額外 Site Costs

費用項目大致範圍說明
Rock excavation（岩石開挖）$5,000–$30,000+遇到岩石層需爆破或挖除
Cut & Fill（場地平整）$3,000–$15,000+坡度越大費用越高
Retaining walls（擋土牆）$3,000–$20,000+斜坡地或低窪地需要
Storm water drainage（雨水排水）$2,000–$8,000特殊排水處理
Soil treatment（白蟻防治）$1,500–$3,000昆州白蟻活躍地區必須
Piering / Deep foundations（樁基／深基礎）$5,000–$25,000+不良土壤條件下需深樁基礎
重要提示： 很多 H&L 廣告上的價格不包含完整的 site costs。務必在簽約前要求 Builder 提供詳細的 site cost 報告，或確保這些費用已包含在固定價格內。

十一、關鍵法律與實操提醒

11.1 Conveyancing（過戶律師）

  • 務必在簽約前就聘請 Solicitor 或 Licensed Conveyancer
  • 他們會幫你審查合同條款、進行產權搜索（Title Search）、處理電子過戶（PEXA）
  • 昆州已全面推行電子過戶（eConveyancing），幾乎所有住宅交易通過 PEXA 平台完成
  • 費用通常在 $1,000–$3,000 之間

11.2 保險

保險類型何時需要說明
Building Insurance（建築保險）建造開始前覆蓋建造期間的自然災害、火災等損失
Home & Contents Insurance（房屋及財物保險）交房後標準住宅保險
QBCC Home Warranty Insurance（昆州建築商保修保險）Builder 負責投保覆蓋建築商無法完成工作或缺陷情況

11.3 驗房（Building Inspection）

建議在以下節點聘請獨立驗房師（費用約 $300–$600／次）：

  • Base / Slab 完成後
  • Frame 完成後（最重要的一次檢查）
  • Lock-up 階段後
  • PCI（Practical Completion Inspection，實際完工驗收）——最終驗收，務必仔細

11.4 關鍵時間節點提醒

事項時間要求
Cooling-off period（冷靜期）土地合同簽署後 5 個工作日
Finance clause（貸款條款）通常 14–21 天 內獲得批准
FIRB 申請建議在簽約前或簽約後 立即 提交
建造許可（Building Approval）土地交割後 2–6 週
建造完成通常 6–12 個月
Defects liability period（缺陷責任期）完工後 6 個月（結構問題 6年6個月）

十二、費用總結清單

以下是購買 H&L 可能涉及的所有費用：

費用項目大致金額備註
EOI 定金$1,000–$5,000鎖定地塊時支付，通常可退還，後抵充土地定金
土地定金土地價 × 5–10%（含EOI）簽約時支付，EOI定金計入
建造定金建造價 × 5%簽建造合同時支付
印花稅（Transfer Duty）按土地價階梯計算首次置業新房免稅
AFAD（外國買家附加稅）土地價 × 8%僅外國買家
FIRB 費用$15,100起僅外國買家
Conveyancing／律師費$1,000–$3,000土地過戶
Loan application／貸款費用$0–$600部分銀行免費
LMI（貸款保險）$0–$15,000+首付<20%且無擔保時需繳
Building insurance（建築保險）$1,000–$2,500/年建造期開始前
Council／政府費用$500–$2,000建築許可、水電接入等
Site costs（額外場地費）$0–$30,000+取決於地塊條件
升級和變更（Variations）$0–$50,000+個性化選擇
驗房費（每次）$300–$600建議做3–4次
搬家及入住費用$500–$3,000搬家、窗簾、傢具等

十三、常見風險與注意事項

風險說明應對方式
土地延遲註冊開發商基建未按時完成，土地遲遲無法 settlement合同中確認 sunset date；關注開發商信譽和進展
建造超時材料短缺、天氣、人力不足導致延期合同中明確工期和延期賠償條款（Liquidated Damages）
隱性 site costs簽約後發現地質條件複雜需額外費用簽約前做 soil test；確保 site costs 在固定價格內
建築商倒閉Builder 破產無法完成工程確認 Builder 有 QBCC 註冊和有效保險；選擇信譽良好的大Builder
貸款利率上升建造期利率變動增加成本考慮固定利率；預留緩衝資金
FIRB 被拒外國買家審批未通過合同中加入 Subject to FIRB 條款；提前諮詢移民／FIRB律師
Pre-approval 過期銀行預批通常有效3–6個月，土地註冊延遲可能導致過期定期更新 pre-approval；提前與 Broker 溝通
Variations 超支不斷增加升級選項導致預算爆炸在簽約前確定所有升級；嚴格控制 variation 數量

十四、實用聯絡與資源

資源用途網址
Queensland Revenue Office印花稅計算、FHOG申請、AFAD資訊qro.qld.gov.au
FIRB / ATO外國投資審批foreigninvestment.gov.au
QBCC查詢 Builder 註冊、投訴、保修qbcc.qld.gov.au
Housing Australia (FHBG)首次置業貸款擔保計劃housingaustralia.gov.au
PEXA電子過戶平台pexa.com.au
Queensland Government首次置業指南qld.gov.au/housing