版本：2025–2026 财年 | 更新日期：2026年5月
免责声明： 本文档仅供参考，不构成法律或财务建议。政策可能随时变化，请务必咨询持牌律师（Solicitor/Conveyancer）和贷款经纪人（Mortgage Broker）获取最新信息。

一、什么是 House and Land Package？

House and Land Package（以下简称 H&L）是将“土地购买”和“新房建造”打包在一起的购房方式。你通常会在开发商的楼盘（estate）里选择一块地（lot），然后与建筑商（builder）签订建造合同，由建筑商按照你选择的户型（floor plan）建造新房。

H&L 的核心特点： 这实际上是两份独立合同——一份是与开发商签订的土地买卖合同（Land Contract），另一份是与建筑商签订的建造合同（Building Contract）。这两份合同可以由同一家公司提供，但法律上是独立的。

H&L 的主要优势：

  • 印花税（Stamp Duty）仅按土地价值计算，可为你节省数千至数万澳元。
  • 新房可享受政府补贴和优惠政策（FHOG、印花税减免等）。
  • 固定价格合同（Fixed Price Contract）锁定建造费用，减少超支风险。
  • 折旧优惠（Depreciation Benefits），新房的折旧抵税远高于二手房，对有固定工作收入的投资者尤其有利。

二、完整购买流程概览

下表展示了从购房意向产生到交房拿钥匙的完整时间线，以及加值地产提供的高于行业标准的加值服务：

阶段步骤关键行动费用 / 付款Plus Value 加值服务
1明确预算和购房政策（Pre-approval）确认买家身份（首次置业 / 非首次 / 外国买家），了解适用优惠与限制 对接 Mortgage Broker 做贷款预审批，明确最高可借金额与月供金额 以贷款能力反推总预算上限 准备收入证明、银行流水、身份证明及负债资料Pre-approval 通常免费 部分 Broker 咨询费约 $0–$500专属购房测算工具支持加值地产客户可免费使用 Plus Value 自主研发的购房测算系统，精准评估首付需求、印花税成本、贷款能力及持有期间现金流情况，实现全面财务规划与风险预判。 集团内部贷款资源直连专属对接集团内部资深贷款顾问（Broker），提供贷款能力评估及预批（Pre-approval）咨询与申请服务，协助争取更高贷款额度及更具竞争力的利率方案。 前置风险识别与管控在购房初期即协助识别潜在贷款风险点（如收入结构、负债情况、政策限制等），提前制定解决方案，降低后续贷款审批失败风险。 免费一站式专业顾问联合支持尊享免费多方专业联合咨询服务（律师、会计师、贷款顾问及地产顾问），从法律、税务、融资等多维度制定最优购房方案。
2筛选地块和户型（Research Lots and Plans）分析区域人口增长、租赁需求及未来基建规划 研究开发商、建商、楼盘位置、地块面积、朝向、地势与周边配套 对比不同建商的配置、报价与户型方案 参观展房或实地考察通常无直接费用开发商与Builder双重行业背景加值地产团队具备开发商及Builder双重从业经验，更深入理解项目开发逻辑、建筑成本结构及产品设计本质。 洞察行业内部信息与定价逻辑从开发及建造端出发，帮助客户判断项目真实价值与价格合理性，避免信息不对称带来的溢价风险。 提前识别潜在风险与隐藏问题基于对行业流程的深度理解，协助识别规划、施工及交付环节中的潜在风险点。 优质项目与地块精准推荐基于自住或投资需求，精选匹配的优质楼盘与地块资源。 地块综合价值深度分析从朝向、街道位置、转角地属性、地势坡度等关键维度全面评估地块优劣，确保长期价值。 区域发展与投资回报评估提供区域未来增长潜力分析，结合租金回报、人口结构、基础配套等核心指标，做出前瞻性投资决策。
3递交 EOI / 预留地块（Expression of Interest）热门地块需快速决策 确认 EOI 定金是否 refundable，以及锁定期限 向开发商或销售代理递交 EOI 并支付定金锁定地块 在保留期内推进律师审查、贷款准备与正式签约EOI 定金通常为 $1,000–$5,000 多数情况下可退还，但以开发商条款为准开发商深度合作资源优势依托与核心开发商的长期合作关系，能够更快获取一手信息，并在部分项目中争取更优质或更具优势的地块资源。 EOI条款专业审核与风险把控协助完成并详细核对EOI条款，明确退款条件及潜在风险点，降低资金不可退风险。 竞争项目中的策略制定在热门项目或高竞争环境下，协助制定抢地策略及优先级排序，提高获取理想地块的成功概率。
4签订土地合同（Sign Land Contract）确认合同是否需要 Subject to Finance、Subject to Due Diligence 等保护条款 由律师 / Conveyancer 审查土地合同条款 支付正式土地定金并进入冷静期土地定金通常为土地价的 5%–10% 律师 / Conveyancer 费用约 $1,000–$3,000 冷静期内退出通常需支付土地价 0.25%专属法律服务支持（终身免费过户服务）凡通过加值地产完成购房的客户，可尊享终身免费过户律师服务。 多方协同沟通与流程推进全程协助对接律师、开发商及销售方，提升签约效率，降低信息误差。 购房资料终身管理与调取服务为客户建立专属购房档案，统一整理并安全保管所有关键文件。客户在报税、再融资、转售等任何阶段均可随时调取相关资料。
5选择建筑商和户型（Select Builder & Design）确认 floor plan、标准配置（inclusions）及升级选项 核对 site costs、landscape 等是否包含在报价中 确认合同类型、涨价条款与变更机制一般无费用 部分 Builder 设计费约 $500–$5,000，可在签约后抵扣精准匹配合适 Builder根据预算、产品定位及自住或投资目标，协助筛选最合适的 Builder。 报价结构审核与成本把控协助系统性审核 Builder 报价及 inclusions，识别潜在隐性成本（如 site cost、升级项、变更费用等），有效控制整体建造预算。 户型与配置优化建议基于市场需求及未来转售 / 出租表现，协助优化户型设计与升级配置，提升房产实用性与长期资产价值。
6签订建造合同（Sign Building Contract）审查建造合同所有条款 支付建造定金并确认所有变更、升级内容已写入合同 核对开工时间、总工期及保修条款 确认 QBCC 保险与合同支付结构建造定金通常为建造价的 5%建造合同核心条款审查与风险把控协助梳理并审查关键商业条款（如价格锁定机制、涨价条款、工期约定及违约责任等），确保合同结构清晰、风险可控。 升级与变更条款复核对所有升级配置及潜在变更（Variation）机制逐项复核，确保所有费用与内容明确写入合同，避免后期争议或额外支出。
7FIRB 申请（如适用）外国买家或特定签证持有者需申请 FIRB 审批 建议在签约前确认是否需要 FIRB，并在签约后尽快提交 合同中应加入 Subject to FIRB Approval 条款 通过 ATO 在线系统提交个人及房产资料FIRB 申请费通常 $15,100 起 具体按房产价值阶梯收费FIRB 适用性判断与申请策略建议协助判断是否需要申请 FIRB，并根据交易结构及时间节点提供申请时机建议。 合同保护条款设置提醒提醒并协助在合同中加入相应的 FIRB 保护条款（如 Subject to FIRB Approval），降低审批未通过带来的交易风险。 多方协同推进审批流程协助对接律师及贷款顾问（Broker），共同推进 FIRB 申请流程，减少审批延误。
8正式贷款审批（Formal Loan Approval）将土地合同与建造合同提交银行正式审批 银行进行土地及建造估值 获取 Unconditional Approval（无条件批准） 确认贷款结构及后续建造贷款 drawdown 机制估价费约 $0–$600 贷款申请费约 $0–$600 部分银行可豁免贷款审批全流程跟进与推进全程协助准备申请资料、补件及与银行沟通，持续跟进审批进度，减少不必要延误。 银行估值提醒与 Broker 协同对接协助对接银行估值流程及贷款顾问（Broker），及时处理审批过程中的关键问题，提高批贷效率与成功率。 贷款结构与放款安排梳理帮助清晰理解土地贷款与建造贷款的结构差异及分阶段放款（drawdown）机制，提前规划资金安排，避免资金衔接问题。
9土地交割（Land Settlement）已注册土地通常在 30–90 天内完成交割 若为 off-the-plan 土地，则需等待注册 通过 PEXA 完成电子过户与资金转移 安排产权搜索、规划搜索及其他尽调事项 土地余款由银行贷款支付 另含印花税、过户费及政府注册费交割时间节点全程跟进协助持续跟进土地交割关键时间节点，确保各项流程按计划推进。 多方协调与交割资料准备协助对接律师、贷款顾问（Broker）及开发商，统筹准备交割所需文件，并协助核算交割所需资金。 资金安排与风险提示提前提醒交割前后的资金准备、贷款放款及相关费用安排，避免因资金衔接问题导致交割延误或违约风险。
10建造开始（Construction Commences）Builder 申请 Building Approval / BA BA 获批后正式开工 开工前确认建筑保险安排 通知银行准备进入建造贷款放款阶段建筑许可费约 $500–$2,000 建筑保险约 $1,000–$2,500 / 年

•固定价格合同包含以上费用

开工前准备事项梳理

协助客户系统性梳理开工前所需完成的关键事项（如审批、保险、贷款条件等），确保各项准备工作到位，避免影响开工进度。

多方流程衔接与进度跟进

持续跟进 Builder、银行及保险之间的流程衔接，协调各方信息与进度，确保建造流程顺利启动。

建造贷款启动条件确认

提醒并协助客户确认建造贷款 drawdown 的启动条件（如 Certified Plan、银行审批要求等），避免因条件未满足导致放款延误。

11

建造过程

（Construction Phase）

  • 建造通常按阶段推进并分阶段付款
  • Builder 每完成一个节点会发出进度付款申请
  • 建议在关键节点安排独立验房师检查
  • 任何变更应通过书面 Variation Order 确认
  • 进度款通常由银行 drawdown 支付
  • 验房费用约 $300–$600 / 次

建造进度全流程跟进与管理

全程跟进项目施工进度，协助客户对接 Builder 进行沟通，并建立完整的项目文件档案与节点记录，确保建造过程透明、有序、可追踪。

变更（Variation）影响评估与成本控制

基于团队的开发商与建商背景，协助客户判断所有变更对预算及工期的实际影响，避免不必要的升级支出或工期延误，提升决策质量。

施工质量把控与第三方资源支持

推荐专业独立验房师，并在关键施工节点提供检查建议，协助客户从第三方角度把控施工质量，降低交付风险。

12

实际完工检查

（PCI）

  • 收到 Practical Completion 通知后安排 PCI
  • 建议聘请独立验房师陪同检查
  • 逐项检查房屋缺陷并形成 defect list
  • 督促 Builder 在约定时间内完成整改
  • 最终验房费用通常约 $400–$800

专业验房师支持（免费专属权益）

为客户附赠一次专业独立验房师完工验房服务，从第三方专业角度全面检查房屋质量，进一步提升验收标准与保障。

PCI 验收重点指导与准备

协助客户梳理 Practical Completion Inspection（PCI）检查重点清单，确保关键细节不被忽略，提高验收效率与完整性。

缺陷整改跟进与质量保障

协助客户跟进 defect list 的整改进度，推动 Builder 按约定完成修复，确保最终交付质量符合标准。

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交房 / 最终交割

（Handover）

  • Builder 完成缺陷修复后安排复检
  • 支付最后一笔进度款并领取钥匙
  • 接收保修文件、使用手册与遥控器等资料
  • 进入缺陷保修期与长期结构保修期
  • 最终进度付款通常为建造价的 15%
  • 由银行 drawdown 支付

精美交房大礼包

加值地产客户尊享交房大礼包

交房资料审核与完整性交付确认

协助客户系统性核查交房相关文件（如保修文件、使用手册、证书等），确保资料齐全、后续使用无障碍。

资产策略规划与执行支持

根据客户目标提供交房后的出租、转售或长期持有策略建议，并可协助对接相关资源，帮助客户实现资产价值最大化。

保修期持续支持与资源对接

在房屋保修期内持续为客户提供咨询支持，协助对接 Builder、维修及相关服务资源，提升持有过程的安心度与便利性。

整体时间线： 从 EOI 到拿钥匙，如土地已注册，最快约 8–14 个月；如土地未注册（off-the-plan），整体周期通常约 18–30 个月。

EOI 说明： EOI 是澳洲 House & Land 交易中常见的地块预留方式。通常支付 $1,000–$5,000 定金后，可在限定时间内锁定地块；多数情况下该定金可退还，但必须以开发商书面条款为准。EOI 不等于正式合同，客户仍需在锁定期内完成尽调、律师审查与正式签约。

三、两份合同详解

3.1 土地合同（Land Contract）

项目说明
合同类型昆州标准合同通常为 REIQ Contract for Houses and Residential Land
定金通常为土地价格的 5%–10%，签约时支付（可协商分期）
冷静期标准5个business days（可提前书面放弃），期间取消需支付土地价格的 0.25% 作为违约金
Subject to Finance可加入 finance clause（通常14–21天），贷款未获批可免责退出
Subject to Due Diligence可加入尽调条款，用于检查土地状况、规划等
土地注册（Title Registration）如果土地尚未注册（off-the-plan），交割日取决于开发商完成基建和土地注册的时间——这个日期不可控
Sunset Date合同中规定的最晚交割日，超过此日期双方可解约
交割（Settlement）通过PEXA电子平台完成，律师/Conveyancer处理所有过户手续

3.2 建造合同（Building Contract）

项目说明
合同类型通常为 HIA（Housing Industry Association）或 QBCC（Queensland Building and Construction Commission）标准合同
定金通常为建造价格的 5%（QBCC规定上限为10%）
固定价格大多数H&L为固定价格合同（Fixed Price），但通常附有 rise and fall clause（材料或法规变更导致的成本调整）
Inclusions详细列明所有标准包含项目（地板、厨房、卫浴、电器等）——务必逐条核实
Site Costs场地费用（平整、挖掘、特殊地基等），需明确是否包含在固定价格内
Variations任何超出合同范围的变更（升级、加装等）需书面确认并签署变更单（Variation Order）
建造期限合同应明确规定建造天数或完工日期
Defects Liability Period通常完工后6个月（结构缺陷保修期通常为6年6个月）
QBCC Home Warranty Insurance建造价值超过 $3,300 的必须有 QBCC 注册建筑商提供保修保险

四、建造阶段与进度付款（Progress Payments）

H&L 的建造贷款部分通常以”进度付款”方式支付，即建筑商完成一个阶段后请求付款（drawdown），银行派估价师检查确认后放款。

4.1 标准建造阶段

阶段名称占比主要工作内容
1Deposit（定金）5%签署建造合同时支付
2Base / Slab（地基）15%场地平整、挖掘、管道铺设、混凝土浇筑地基/slab
3Frame（框架）20%墙体框架、屋顶桁架（roof trusses）、窗框、门框搭建
4Lock-up / Enclosed（封顶）25%屋顶瓦片/铁皮、外墙砖/包层、门窗安装，房屋可以”锁门”
5Fixing / Fit-out（内装）20%内墙石膏板、油漆、厨房橱柜、卫浴设备、地板、电气/水管完工
6Practical Completion（实际完工）15%最终清洁、landscaping、车道（driveway）、fence、最终检查
注意： 上述比例是昆州最常见的标准分配比例。部分建筑商可能采用略有不同的比例或增减阶段数量。合同中会明确写明每一阶段的付款比例和触发条件。

4.2 进度付款流程

Builder完成某阶段 → Builder发出付款请求（Invoice / Claim） ↓ 你/你的Broker通知银行 → 银行安排估价师（Valuer）上门检查 ↓ 估价师确认工作完成 → 银行批准放款（Drawdown） ↓ 款项直接支付给Builder → 你开始为该笔放款支付利息

关键要点：

  • 你只对已放款的金额支付利息（interest-only），而非全部贷款额度。
  • 每次 drawdown 通常需要 3–7 个工作日处理。
  • 建议聘请独立验房师（Independent Building Inspector）在每个阶段付款前进行检查。

五、贷款与付款全流程

5.1 贷款结构

H&L 通常涉及两种贷款方式：

贷款方式说明适用场景
分开贷款（Land Loan + Construction Loan）先用土地贷款买地，土地交割后再启用建造贷款大多数H&L标准操作方式
组合贷款（Combined Loan）银行一次性批准包含土地和建造的总贷款额部分银行提供，手续更简化

5.2 各阶段资金流向

时间点你需支付资金来源说明
递交 EOIEOI 定金（$1,000–$5,000）自有资金锁定地块，通常可退还；后续可抵充土地正式定金
签土地合同土地定金（5%–10%，扣除已付EOI）自有资金通常可用银行支票或转账，EOI定金计入其中
签建造合同建造定金（5%）自有资金部分Builder可接受少于5%
土地交割日土地余款 + 印花税 + 律师费 + 过户费银行贷款 + 自有资金印花税仅按土地价值计算
Base阶段完成15% 建造价银行建造贷款 drawdown银行验证后自动付给Builder
Frame阶段完成20% 建造价银行建造贷款 drawdown同上
Lock-up阶段完成25% 建造价银行建造贷款 drawdown同上
Fixing阶段完成20% 建造价银行建造贷款 drawdown同上
实际完工15% 建造价银行建造贷款 drawdownPCI通过后支付最后一笔

5.3 还款时间线

  • 土地交割后： 开始偿还土地贷款部分（本息或仅利息，取决于贷款产品）。
  • 建造期间： 每次 drawdown 后，利息随放款金额逐步增加。建造期通常只还利息（Interest Only）。
  • 建造完成后： 贷款转为正常的本息还款，或你可申请继续 IO 一段时间。

六、不同买家身份的政策对比

6.1 总览对比表

政策项目澳洲公民/PR（首次置业）澳洲公民/PR（非首次）临时签证持有者海外非居民买家
FIRB审批不需要不需要需要需要
FIRB费用N/AN/A新房/空地：$15,100起新房/空地：$15,100起
可购买房产类型新房 + 二手房新房 + 二手房仅新房/空地（2025.4起禁购二手）仅新房/空地
首次置业补贴（FHOG）$30,000（至2026.6.30）不适用部分可申请（需满足居住要求）不适用
印花税（Transfer Duty）全免（新房/空地，2025.5起无上限）正常税率正常税率正常税率
AFAD附加税不适用不适用8% 附加印花税8% 附加印花税
土地税附加不适用不适用2% 附加土地税2% 附加土地税
首次置业贷款担保（FHBG）5%首付免LMI不适用不适用不适用
最低首付要求5%（有担保）/ 10–20%10–20%通常 20–30%通常 30–40%

6.2 场景详解

场景 A：澳洲公民或永久居民（PR）— 首次置业者（First Home Buyer）

这是目前政策最优惠的买家群体。

可叠加的主要优惠：

  • FHOG $30,000： 适用于总价低于 $750,000 的新建住宅（含土地），合同需在 2026年6月30日 前签订。此后补贴将降回 $15,000。
  • 印花税全免： 自2025年5月1日起，昆州首次置业者购买新房或空地建房的印花税完全免除，且无价格上限。这意味着无论你买的H&L总价是50万还是100万，只要是首次置业+新房，土地印花税为零。
  • 首次置业贷款担保计划（First Home Guarantee）： 联邦政府计划，只需5%首付即可购房，政府担保剩余的15%，无需支付 LMI（Lenders Mortgage Insurance）。2025年10月起名额不限，无收入上限。

示例计算（$650,000 H&L Package = $300,000 土地 + $350,000 建造）：

项目金额
土地印花税$0（首次置业全免）
FHOG补贴−$30,000
FIRB费用$0
AFAD$0
所需自有资金（5%首付模式）~$32,500（5% × $650,000）
扣除FHOG后实际自备金~$2,500 + 律师费/杂费

场景 B：澳洲公民或永久居民 — 非首次置业者（包括投资者）

  • FHOG：不适用；印花税：按正常税率缴纳（仅对土地部分），税率为阶梯制，约 1.5%–4.5%；无AFAD附加税
  • 贷款通常需要 10%–20% 首付（投资贷款可能需要更多）

示例计算（$650,000 H&L = $300,000 土地 + $350,000 建造）：

项目金额
土地印花税（$300,000 土地）~$6,100–$7,175
FHOG补贴$0
FIRB费用$0
AFAD$0
所需首付（20%）~$130,000
总前期成本~$137,000 + 律师费/杂费

场景 C：临时签证持有者（Temporary Visa Holder）

自2025年4月1日起至2027年3月31日，临时居民不得购买二手房（即使用于自住）。H&L Package 属于新房/空地，仍可购买。

额外要求详情
FIRB审批必须申请，建议在签约前或签约后尽快提交
FIRB费用（新房/空地≤$1M）$15,100（2025-26 FY）
FIRB费用（$1M–$2M）$30,300
FIRB审批时间通常 30–90 天
AFAD附加印花税8%（按土地价值计算）
土地税附加（LTFS）2%（按土地未改良价值计算，每年征收）
空置费（Vacancy Fee）如房屋一年空置超过183天，需缴纳空置费（等于 2× FIRB 申请费）
离境条件签证到期/离境后通常需在规定时间内出售物业（FIRB条件）

示例计算（$650,000 H&L = $300,000 土地 + $350,000 建造）：

项目金额
土地印花税（正常税率）~$6,100–$7,175
AFAD附加税（8% × $300,000 土地）$24,000
FIRB申请费$15,100
FHOG可能有资格（需已在澳居住满12个月等条件）
总额外政府成本~$45,275–$46,275
所需首付（通常 20–30%）~$130,000–$195,000

场景 D：海外非居民买家（Non-Resident Foreign Buyer）

海外买家面临最严格的限制和最高的成本：

额外要求详情
可购房产仅新房或空地（严禁二手房）
FIRB审批必须在签约前获得批准（或合同中加入 subject to FIRB 条款）
FIRB费用（新房/空地≤$1M）$15,100
FIRB费用（$1M–$2M）$30,300
FIRB费用（$2M–$3M）$60,600
AFAD附加印花税8%
土地税附加（LTFS）2%（每年）
空置费2× FIRB申请费（如年空置>183天）
贷款部分银行不向非居民放贷；可贷银行通常要求 30–40% 首付，利率偏高
CGT预扣出售时买方需预扣 12.5%（2025年后可能调整）的成交价给ATO

示例计算（$650,000 H&L = $300,000 土地 + $350,000 建造）：

项目金额
土地印花税（正常税率）~$6,100–$7,175
AFAD附加税（8% × $300,000）$24,000
FIRB申请费$15,100
FHOG$0（不适用）
总额外政府成本~$45,200–$46,275
所需首付（30–40%）~$195,000–$260,000

七、FIRB 详解（外国买家必读）

7.1 谁需要 FIRB 审批？

在澳大利亚法律下，以下人士属于”外国人”（foreign person）：

  • 不是澳洲公民且不是澳洲永久居民的个人
  • 即使是PR持有者，如果过去12个月内在澳居住不满200天，也可能被视为”foreign person”
  • 由外国人控制的公司或信托

7.2 FIRB 费用表（2025年7月1日 – 2026年6月30日）

房产价值新房/空地（New Dwelling / Vacant Land）二手房（Established Dwelling）*
≤ $1,000,000$15,100$42,300
$1,000,001 – $2,000,000$30,300$90,900
$2,000,001 – $3,000,000$60,600$181,800
$3,000,001 – $4,000,000$121,100$363,400
$4,000,001 – $5,000,000$181,700$545,100
注意： 2025年4月至2027年3月期间，外国人基本上被禁止购买二手房。此栏仅供参考。

7.3 FIRB 申请流程

  1. 确定你是否属于 "foreign person"
  2. 在签订合同前（或合同中加入 subject to FIRB 条款）
  3. 通过 ATO 在线门户提交 FIRB 申请 - 填写个人信息、签证信息 - 提供拟购买房产详情 - 支付申请费
  4. 等待审批（通常 30–90 天）
  5. 收到 No Objection Notification（不反对通知） - 附带条件（如限时建造、空置要求等）
  6. 完成购买，持续遵守 FIRB 条件

7.4 FIRB 常见条件

  • 空地必须在一定时间内（通常4年）完成建造
  • 不得空置超过183天/年，否则需缴纳空置费
  • 临时签证到期后需在一定时间内出售
  • 每年须向ATO报告物业持有和居住状况

八、昆州印花税（Transfer Duty）详解

8.1 普通税率表（非首次置业 / 非优惠）

土地价值税率
$0 – $75,0001.0%
$75,001 – $540,000$750 + 3.5%（超出$75,000部分）
$540,001 – $1,000,000$17,025 + 4.5%（超出$540,000部分）
> $1,000,000$37,725 + 5.75%（超出$1,000,000部分）
H&L 特别说明： 印花税仅基于土地合同价格计算，不包括建造合同部分。这是 H&L 相比购买成品新房（turnkey new home）的重大税务优势。

8.2 首次置业者优惠（2025年5月起）

房产类型优惠
新房 / 空地建房全免，无价格上限
二手房 ≤ $710,000全免（最高减免 $17,350）
二手房 $710,001 – $800,000部分减免（按比例递减）
二手房 > $800,000无优惠

8.3 AFAD — 外国买家附加印花税

项目详情
税率8%（自2024/25起从7%上调）
计算基数土地价值（与普通印花税同一基数）
适用人群所有”foreign person”，包括临时签证持有者
豁免开发商在满足条件下可申请豁免；部分税务协定国家的居民可能有减免

九、首次置业者政府补贴汇总

补贴/优惠金额/内容资格条件截止日期
首次置业补贴 FHOG$30,000新房总价 < $750,000；申请人年满18岁；澳洲公民或PR（部分签证持有者亦可）；此前从未在澳拥有过住宅合同在 2026年6月30日前 签订
FHOG（2026.7.1后）$15,000同上持续有效（除非政策再变）
印花税全免（新房/空地）免全部 Transfer Duty首次置业 + 新房或空地建房2025年5月1日起实施，暂无截止日期
首次置业贷款担保 FHBG5%首付免LMI首次置业者，此前无房产2025年10月起名额无上限
Family Home Guarantee2%首付免LMI单亲家庭名额有限
Regional First Home Buyer Guarantee5%首付免LMI在区域（regional）地区购房名额有限

十、选地注意事项

10.1 地块评估清单

检查项目为什么重要
地块面积和形状影响可建户型、侧院退缩（setback）、和实用面积
朝向（Orientation）北朝向客厅最理想；影响光照、通风和能效
坡度（Slope）斜坡地需要额外场地费用（retaining walls、cut & fill），可能增加数万澳元
土壤分类（Soil Classification）M/H/E类土壤（中/高/极端反应土）需更贵的地基设计
Easements（管线地役权）影响可建范围和未来改造灵活性
Covenant（开发商限制条款）对建筑外观、围栏、景观等的要求
Bushfire / Flood Overlay灾害覆盖区域会影响保险成本和建筑要求
周边设施学校、交通、购物中心、公园的距离
未来开发计划查看Council的规划地图（Planning Scheme），了解周边是否会建高密度住宅、商业区或道路

10.2 常见额外 Site Costs

费用项目大致范围说明
Rock excavation$5,000–$30,000+遇到岩石层需爆破或挖除
Cut & Fill（场地平整）$3,000–$15,000+坡度越大费用越高
Retaining walls$3,000–$20,000+斜坡地或低洼地需要
Storm water drainage$2,000–$8,000特殊排水处理
Soil treatment（白蚁防治）$1,500–$3,000昆州白蚁活跃地区必须
Piering / Deep foundations$5,000–$25,000+不良土壤条件下需深桩基础
重要提示： 很多 H&L 广告上的价格不包含完整的 site costs。务必在签约前要求 Builder 提供详细的 site cost 报告或确保这些费用已包含在固定价格内。

十一、关键法律与实操提醒

11.1 Conveyancing（过户律师）

  • 务必在签约前就聘请 Solicitor 或 Licensed Conveyancer
  • 他们会帮你审查合同条款、进行产权搜索（Title Search）、处理电子过户（PEXA）
  • 昆州已全面推行电子过户（eConveyancing），几乎所有住宅交易通过 PEXA 平台完成
  • 费用通常在 $1,000–$3,000 之间

11.2 保险

保险类型何时需要说明
Building Insurance（建筑保险）建造开始前覆盖建造期间的自然灾害、火灾等损失
Home & Contents Insurance交房后标准住宅保险
QBCC Home Warranty InsuranceBuilder负责投保覆盖建筑商无法完成工作或缺陷情况

11.3 验房（Building Inspection）

建议在以下节点聘请独立验房师（费用约 $300–$600/次）：

  • Base / Slab 完成后
  • Frame 完成后（最重要的一次检查）
  • Lock-up 阶段后
  • PCI（Practical Completion Inspection）——最终验收，务必仔细

11.4 关键时间节点提醒

事项时间要求
Cooling-off period（冷静期）土地合同签署后 5 个工作日
Finance clause（贷款条款）通常 14–21 天 内获得批准
FIRB 申请建议在签约前或签约后 立即 提交
建造许可（Building Approval）土地交割后 2–6 周
建造完成通常 6–12 个月
Defects liability period完工后 6 个月（结构问题 6年6个月）

十二、费用总结清单

以下是购买 H&L 可能涉及的所有费用：

费用项目大致金额备注
EOI 定金$1,000–$5,000锁定地块时支付，通常可退还，后抵充土地定金
土地定金土地价 × 5–10%（含EOI）签约时支付，EOI定金计入
建造定金建造价 × 5%签建造合同时支付
印花税（Transfer Duty）按土地价阶梯计算首次置业新房免税
AFAD（外国买家）土地价 × 8%仅外国买家
FIRB费用$15,100起仅外国买家
Conveyancing / 律师费$1,000–$3,000土地过户
Loan application / 贷款费用$0–$600部分银行免费
LMI（贷款保险）$0–$15,000+首付<20%且无担保时需缴
Building insurance$1,000–$2,500/年建造期开始前
Council / 政府费用$500–$2,000建筑许可、水电接入等
Site costs（额外场地费）$0–$30,000+取决于地块条件
升级和变更（Variations）$0–$50,000+个性化选择
验房费（每次）$300–$600建议做3–4次
搬家和入住费用$500–$3,000搬家、窗帘、家具等

十三、常见风险与注意事项

风险说明应对方式
土地延迟注册开发商基建未按时完成，土地迟迟无法settlement合同中确认 sunset date；关注开发商信誉和进展
建造超时材料短缺、天气、人力不足导致延期合同中明确工期和延期赔偿条款（Liquidated Damages）
隐性 site costs签约后发现地质条件复杂需额外费用签约前做 soil test；确保 site costs 在固定价格内
建筑商倒闭Builder 破产无法完成工程确认 Builder 有 QBCC 注册和有效保险；选择信誉良好的大Builder
贷款利率上升建造期利率变动增加成本考虑固定利率；预留缓冲资金
FIRB 被拒外国买家审批未通过合同中加入 Subject to FIRB 条款；提前咨询移民/FIRB律师
Pre-approval 过期银行预批通常有效3–6个月，土地注册延迟可能导致过期定期更新 pre-approval；提前与Broker沟通
Variations 超支不断增加升级选项导致预算爆炸在签约前确定所有升级；严格控制 variation 数量

十四、实用联系与资源

资源用途网址
Queensland Revenue Office印花税计算、FHOG申请、AFAD信息qro.qld.gov.au
FIRB / ATO外国投资审批foreigninvestment.gov.au
QBCC查询Builder注册、投诉、保修qbcc.qld.gov.au
Housing Australia (FHBG)首次置业贷款担保计划housingaustralia.gov.au
PEXA电子过户平台pexa.com.au
Queensland Government首次置业指南qld.gov.au/housing